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25.04.2018

Der Kündigungsausschluss

Zeitmietverträge über Wohnraum können nur sehr eingeschränkt vereinbart werden. Können Sie keinen Befristungsgrund geltend machen, gibt es zu einem Zeitmietvertrag eine Alternative: den vertraglichen Ausschluss einer Kündigungsmöglichkeit.
Ein solcher Ausschluss einer Kündigungsmöglichkeit kommt faktisch einem befristeten Mietverhältnis sehr nah. Sie erreichen damit immerhin die langfristige Bindung Ihres Mieters. Nach der Rechtsprechung handelt es sich bei einem solchen Kündigungsverzicht nicht um eine Umgehung des mietrechtlichen Befristungsrechts. Sie sind also auf der sicheren Seite.
Es darf aber nur das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen werden, nicht das zur außerordentlichen fristlosen Kündigung.
Der Kündigungsausschluss darf maximal vier Jahre betragen, und der Mieter kann zum Ablauf des vierten Jahres kündigen (BGH, Urteil vom 06. April 2005, Az.: VIII ZR 27/04).
Der Kündigungsausschluss muss schriftlich erfolgen, falls er länger als für ein Jahr gelten soll.
In vorgefertigten Formularverträgen ist es unzulässig, nur das Kündigungsrecht des Mieters und nicht auch das des Vermieters auszuschließen. Ein beidseitiger Ausschluss ist allerdings möglich.
Um sicher zu gehen, verwenden Sie daher zum Ausschluss der ordentlichen Kündigung die folgende Formulierung:
Musterformulierung
„Der Vermieter und der Mieter verzichten für die Dauer von vier Jahren ab Vertragsschluss auf das Recht zur ordentlichen Kündigung. Eine Kündigung kann frühestens zum Ablauf dieser Zeit unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen erfolgen. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt unberührt. Der Mieter kann die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen, wenn die Wohnung aus wichtigen persönlichen Gründen aufgegeben werden muss. Der Vermieter ist auch während der Zeit des Kündigungsausschlusses zu Mieterhöhungen nach den gesetzlichen Bestimmungen berechtigt.“



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