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25.04.2018

Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen und Endrenovierung ist rechtswidrig

Eine mietvertragliche Klausel mit dem Inhalt, dass bei Auszug ein Mieter „die Mieträume in sauberem und renoviertem Zustand und mit allen Schlüsseln zurückzugeben“ hat, ist rechtswidrig und unwirksam, stellte das Landgericht Berlin im Januar 2017 klar. Beachten Sie als Vermieter, dass eine solche Klausel einem Mieter den Eindruck vermittelt, dass er bei Auszug ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietwohnung renovieren muss.
Ein Mieter und sein Vermieter stritten über die Wirksamkeit einer Renovierungsklausel im Mietvertrag. Laut der streitigen Klausel sollte der Mieter bei seinem Auszug „die Mieträume in sauberem und renoviertem Zustand und mit allen Schlüsseln“ zurückgeben. Der Mieter renovierte die Mietwohnung nicht bei Auszug. Nach Beendigung des Mietverhältnisses fordert der Vermieter von dem Mieter Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Der Mieter war der Ansicht, dass die Klausel rechtswidrig und unwirksam war.
Das Landgericht Berlin entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Der Vermieter konnte keine Schadensersatzansprüche gegen den Mieter geltend machen, da der Mieter zu Schönheitsreparaturen und Endrenovierung nicht verpflichtet war. Die Klausel im Mietvertrag die den Mieter zur Renovierung verpflichtete war rechtswidrig und unwirksam. Dies war nach Ansicht des Gerichts dadurch begründet, dass die Klausel bei einem Mieter den Eindruck erwecken musste, dass er die Mietwohnung bei Beendigung seines Mietverhältnisses ohne Rücksicht auf den Zustand der Mieträume und deren Abnutzung renovieren müsse. Es konnte, so das Gericht, zwar auch eine länger zurückliegende fachgerechte Renovierung gemeint sein, aufgrund derer eine umfassende Neurenovierung noch nicht erforderlich ist. Die streitige Klausel war jedoch missverständlich, denn eine solche Klausel kann auch so verstanden werden, dass eine Mietwohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert werden muss. Die Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen und darüber hinaus zu einer Endrenovierung in einem Formularmietvertrag stellt eine unangemessenen Benachteiligung eines Mieters dar. Eine solche Klausel ist deshalb insgesamt rechtswidrig und unwirksam. Beachten Sie als Vermieter: Eine unangemessene Benachteiligung läge aber auch dann vor, wenn die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch einen Mieter in zwei getrennten Klauseln geregelt wäre. In diesem Fall wären beide Klauseln in der Gesamtschau wegen Benachteiligung eines Mieters rechtswidrig und unwirksam (LG Berlin, Urteil v. 27.01.17, Az. 65 S 338/16).



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